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　　日前，中国商业地产投资领域第一个省级协会——广东省商业地产投资协会宣告成立。5月22日，正值创会伊始之际，广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军和广东省商业地产投资协会副秘书长、第一商业网总编辑赖婉蕴一同前往走访协会副会长、某著名大型房地产企业商业板块负责人胡富，请他谈谈当前国内商业地产现状及未来发展趋势。
　　商业地产泡沫已经显现 商业“鬼城”正在不断涌现
　　“你们来得正好，我刚从一个项目规划会回来。”胡富热情地招呼来宾坐下，他的眉宇间却紧锁着几分担忧：“我们在一个省会城市的郊县拿了一个商住项目，政府规划的商业面积就有20多万平方米，而这个县级小镇的常住人口仅有5、6万，这么少的人口如何支撑得起这么大体量的商业？”
　　过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露。
　　仲量联行数据显示，2014年至2016年，优质商铺新增供应预计将达2370万平方米，为2013年存量的59.5%。部分二三线城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，有关投资方将陷入泥潭。
　　同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。
　　胡富对此感到十分忧虑。他认为，在商业项目上马之前，政府应该科学考量各种因素进行规划，结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件，理性发展大型商业地产项目，实现与现代服务业更好协同发展，而不是拍脑袋决策，将其做成“政绩工程”。“有许多项目的规划是在前几年商业地产疯狂发展的时候做出的，现在情况已经发生了巨大的变化，而政府部门却固守原先的规划不变，这不仅是懒政，更是不负责任。不少开发商为了拿到项目，想通过住宅赚钱，也只好根据政府原先的规划，花费了大量的人力、物力、财力去制造商业空城，这是对社会资源的巨大浪费。”
　　商业物业投资是一个美丽的“陷阱”
　　过去一些商业地产商用“一铺养三代”来忽悠投资者，用“金街”“银街”来诱惑投资者，有些商铺卖到十几万元每平米。而许多人也盲目跟风，打破头皮投资这种附属于购物中心的外街。现在，这种所谓的金街银街，已经变成了死街。
　　胡富认为，在电商背景下，社区底商和特色步行街可能还有投资价值，其余的像室外商业街、写字楼乃至公寓，基本上就是一个美丽的“陷阱”，一旦掉进去，几乎没有回天之力。原先那种想通过大“盒子”商业带动，一同“富贵荣华”的梦想，已经彻底破灭。
　　大“盒子”商业模式已是穷途末路 特色风情街或许还能生存
　　面临电商的强烈冲击和实体商业同质化风潮，意味着中国的商业地产需要提升消费者体验，引入创新的可持续发展模式，才能破局。　
　　胡富认为，传统的购物中心“大盒子”模式已经是穷途末路，特色风情街也许是一条创新之路，把文化、艺术、休闲的元素融入其中，增加体验式业态比重，弱化其购物功能。当然，这里面必然涉及到诸如建筑密度等规划指标的调整等问题，还得看政府的作为程度。
　　商业人才的价格肯定回落 商业人需做好心理准备
　　“需要给商业人‘敲警钟’的是，前几年由于商业地产的盲目发展以及国内商业管理人才的成长时间和总量储备严重不足，导致商业人才的价格大大偏离了其价值，出现了薪酬的严重虚高。 随便一个招商总监一开口就叫价百万年薪。请问，你真的能给企业带来这么大的价值么？”
　　“当然，价格的高低确实和需求与供给有关。”胡富认为，如果说，在商业地产的起步阶段，招商的成果在很大程度上决定了一个购物中心的成败的话，那么，在目前信息透明、资源共享的年代，招商人员的“资源垄断”优势已经荡然无存。招商成果在很大程度上不是取决于招商人员的“个人能力”和“人脉优势”，而是取决于项目本身的优势。商业管理已经进入运营时代，而不是招商时代。商业人如果还死守着你的所谓人脉资源待价而沽，最后的结果，肯定是待价而“哭”。